格仔铺诉讼维权步履维艰 ——广州市某商城产权式商铺纠纷案实战分析
【案情回顾】
2013年2月2日李女士与王先生签订了《商铺认购书》,2013年2月22日双方签订《商铺买卖合同》，购买广州市某商城808号商铺。该合同约定：商铺成交价为￥550000元，王先生须于本合同签订之日起365日内向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续······
合同订立后，李女士依约付清了全部房价款，并按照《认购书》及《商铺买卖合同》的约定付清了应由李女士承担的所有税、费，但王先生却并未在合同约定的期限内办理该商铺交易过户手续。且经李女士多次催促，王先生始终不予理会。
2015年1月1日，李女士决定委托房博士律师团专业房地产律师诉讼维权。
【房博士看法】
房博士律师团经过讨论之后认为,李女士作为守约方,王先生作为违约方,依据法律规定及合同约定,先向王先生等发送律师函，明确提出解除其与王先生签订的《商铺买卖合同》，要求王先生依约退还李女士已付的全部房价款、其他李女士已付的因本次交易所产生的税、费，并支付违约金。
由于涉案商铺属于产权式商铺，也就是广州人常说的“格仔铺”，这一类的商铺在销售过程中，销售者往往采用铺天盖地的广告、诱人的高回报高收益、火爆的销售场景、不断更换“马甲”、返租回租等方式进行营销，而且买卖合同中有不少“霸王条款”，解除起来难度个更大。为此，房博士律师团特别慎重，在接受委托之前就进行了深入研讨，并采用模拟法庭对案件进行“开庭审理”，最终汇总了一系列法律依据和事实根据都十分充分的意见：
首先，双方签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应切实履行，且李女士已全面妥当的履行了自己的合同义务。
其次，依据合同约定：王先生须于本合同签订之日(2013年2月22日)起365日内向广州市房地产交易中心申请办理涉案商铺的交易过户手续。合同签订之日为2013年2月22日，合同签订之日起365日内即王先生应在2014年2月22日前为李女士办理涉案商铺的交易过户手续，但王先生至今仍未办理，构成违约。
再次,依据合同约定：王先生逾期办理交易过户手续期限超过60日的，李女士有权单方提出和决定解除本合同。截止到2015年1月1日，王先生逾期办理交易过户手续的期限早已远远超过60日，解除合同的条件已经成就。依据《合同法》第93条第2款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
最后,《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案，李女士要求解除合同后，王先生应返还李女士已付房价款、支付逾期办理交易过户手续的违约金、其他交易税费及上述费用的利息。
【法院裁判】
该案由房博士律师团指派专业房地产律师作为代理人承办，近日，审理该案的人民法院依法作出判决：
一、原被告双方签订的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》依法解除；
二、被告(王先生)应于本判决发生法律效力七日内向原告返还已收取的购房款￥550000元及税费￥20000元，并赔偿办证服务费￥3000元；
三、被告(王先生)应于本判决发生法律效力七日内向原告支付解除合同的违约金￥55000元；
四、诉讼费由被告(王先生)承担。
【合同法掌故】
合同解除权行使期限：
合同履行过程中，一方有权解除合同时，应当按照法律规定或者合同约定行使合同解除权。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力......”解除权的行使并非没有期限，按照《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有法定期限和当事人约定期限两种。而且，无论法定期限还是约定期限，合同解除权行使期间都属于除斥期间，届满则当然消灭，不存在中止、中断的情况。
那么，在法律没有规定或者当事人也没有约定解除权行使期限，当事人也没有进行催告的情况下，解除权的期限应如何限定？房博士律师团接受业界比较流行的观点：可通过类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定填补合同法第九十四条第四款、第九十五条未作出明确规定的法律漏洞。即：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
本案中，合同约定王先生须于本合同签订之日(2013年2月22日)起365日内为李女士办理房地产权证，2014年2月22日是王先生履约的最后期限，超过此期限之后60日，则王先生就构成根本违约，也就是说李女士的合同解除权将在2014年4月25日形成，由于合同没有约定解除权行使期限，王先生也没有催告，该案中李女士的合同解除权行使期限应当是截止到2015年4月26日。也就是说李女士需要在2015年4月26日之前主张解除合同，否则解除权将永远消灭，后果则十分严重了。
2015-12-22 11:17:32 浏览：
本栏目：深圳光明律师
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